Última revisió: juliol 2026
Guia del comprador estranger: com adquirir una propietat a Andorra sense residir-hi
Andorra s’ha consolidat com una de les destinacions més atractives d’Europa per a la inversió immobiliària gràcies a la seva seguretat, estabilitat política i un marc fiscal molt competitiu. No obstant això, per a un ciutadà no resident, el procés d’adquisició d’un habitatge al Principat difereix significativament dels estàndards de la Unió Europea. Des de l’obertura de la inversió estrangera l’any 2012, el país ha establert uns protocols rigorosos que garanteixen la transparència de les operacions i la seguretat jurídica de totes les parts implicades.
Índex de continguts
- Qui es considera comprador estranger?
- L’autorització d’inversió estrangera en immobles
- L’obtenció del Número de Registre Tributari (NRT)
- El repte bancari: obertura de compte i compliance
- Diferència entre comprar un habitatge i obtenir la residència
- Consells pràctics per a inversors internacionals
- Preguntes freqüents (FAQs)
- Fonts consultades
Qui es considera comprador estranger?
A efectes legals a Andorra, es considera comprador estranger tant la persona física que no resideix al país com la persona jurídica (empresa) amb domicili social a l’estranger o que està participada majoritàriament per capital no resident. Fins i tot aquells residents que porten menys de 10 anys vivint al Principat han de seguir certs protocols d’inversió estrangera per a determinades operacions, tot i que el procés és més àgil per a ells.
L’autorització d’inversió estrangera en immobles
Aquest és el pas més important i el que marca la diferència amb el procés per a un resident. Qualsevol no resident que vulgui comprar un pis, una casa, un terreny o una plaça de pàrquing a Andorra ha de sol·licitar una Autorització d’Inversió Estrangera en Immobles davant el Ministeri de Presidència, Economia i Empresa.
- Finalitat: El Govern verifica la identitat del comprador i l’objecte de la inversió.
- Terminis: Un cop presentada la sol·licitud, l’administració té un termini legal per respondre que sol oscil·lar entre les 4 i les 8 setmanes.
- Caducitat: Un cop concedida, l’autorització té una validesa determinada per formalitzar l’escriptura pública davant notari.
L’obtenció del Número de Registre Tributari (NRT)
Per poder signar una escriptura i liquidar els impostos corresponents (com l’ITP), el comprador estranger necessita un número d’identificació fiscal andorrà, conegut com a NRT. Aquest número s’ha de sol·licitar al Departament de Tributs i Fronteres. Sense aquest document, el notari no pot procedir a la formalització de la compravenda.
El repte bancari: obertura de compte i compliance
Andorra aplica uns estàndards de prevenció de blanqueig de capitals (AML) i de coneixement del client (KYC) extremadament rigorosos. Per a un estranger, aquest sol ser el punt més complex del procés.
És obligatori que els fons per a la compra de l’immoble passin per un compte bancari andorrà. Per obrir aquest compte, el banc sol·licitarà:
- Origen detallat i documentat de la riquesa (declaracions de renda del país d’origen, certificats de venda de propietats, herències, etc.).
- Documentació d’identitat apostillada o compulsada.
- Entrevistes personals per entendre el perfil de l’inversor.
Recomanem iniciar els tràmits bancaris en paral·lel a la recerca de l’habitatge, ja que l’obertura definitiva del compte pot trigar diverses setmanes.
Diferència entre comprar un habitatge i obtenir la residència
Un error comú és pensar que comprar una propietat a Andorra atorga automàticament el dret a residir al país. Són processos independents:
- Inversió immobiliària: Et permet ser propietari d’un actiu al país i gaudir-ne com a segona residència o llogar-lo.
- Residència passiva (sense activitat lucrativa): Requereix, entre altres condicions, una inversió mínima en actius andorrans (que pot ser immobiliària) d’un import significatiu (actualment fixat en 600.000 €, tot i que cal verificar la xifra exacta segons la darrera Llei d’Immigració).
Consells pràctics per a inversors internacionals
Per a una experiència sense contratemps, tingueu en compte aquestes recomanacions:
- Representació local: Tot i que no és obligatori, comptar amb un assessor local o un gestor facilita la interlocució amb l’administració i els bancs.
- Idioma: L’idioma oficial és el català. Tota la documentació pública (escriptures, contractes oficials) es redacta en aquesta llengua. Els notaris poden facilitar traduccions o permetre la presència d’un intèrpret si és necessari.
- Arres condicionades: Assegureu-vos que el contracte d’arres inclogui una clàusula que condicioni la compra a l’obtenció de l’autorització d’inversió estrangera.
Preguntes freqüents (FAQs)
Puc comprar un terreny per construir-hi una casa sent estranger?
Sí, però l’autorització d’inversió estrangera és específica per a cada tipus d’immoble. Si la intenció és construir, caldrà complir a més amb tota la normativa urbanística parroquial (POUP) com qualsevol altre ciutadà.
Quants immobles pot comprar un no resident?
Actualment no hi ha un límit numèric estricte, però cada nova adquisició requereix la seva pròpia autorització administrativa. El Govern avalua cada sol·licitud de manera individual.
Què passa si vull vendre la propietat en el futur?
Com a no resident, podreu vendre la propietat seguint els tràmits habituals. Tingueu en compte la retenció del 5% que realitzarà el notari en concepte de garantia de l’impost de plusvàlua, tal com s’explica a la nostra guia de vendes.
Fonts consultades
- Llei 10/2012, del 21 de juny, d’inversió estrangera al Principat d’Andorra.
- Llei 9/2012, del 31 de maig, de modificació de la Llei qualificada d’immigració.
- Reglament d’aplicació de la Llei d’inversió estrangera.
- Servei d’Immigració i Ministeri d’Economia del Govern d’Andorra.
Enllaços interns d’interès:
- Coneix el procés general a la nostra guia completa de compra.
- Entén la fiscalitat immobiliària per a no residents.
- Consulta com finançar la teva operació amb les hipoteques a Andorra.
Invertir en un país estranger requereix confiança i claredat. El nostre equip té una àmplia experiència acompanyant compradors internacionals en totes les etapes del procés, assegurant que la seva arribada a Andorra sigui fluida i segura.