Guies

COMPRAR UN HABITATGE A ANDORRA: GUIA COMPLETA

7 min de lectura

Última revisió: juliol 2026

Comprar un habitatge a Andorra: la guia definitiva per a compradors i inversors

Adquirir una propietat a Andorra ha deixat de ser un tràmit senzill per convertir-se en un procés que requereix una planificació jurídica i fiscal minuciosa. El Principat ha viscut una transformació legislativa profunda en els darrers anys, orientada a equilibrar el creixement urbanístic amb la sostenibilitat i el dret a l’habitatge de la població resident. Aquesta guia analitza el marc actual per garantir que qualsevol adquisició immobiliària es realitzi amb total seguretat jurídica.

Índex de continguts

Andorra es regeix per un sistema de dret civil d’arrel romana, molt similar al dels països veïns, però amb especificitats pròpies dictades per la seva Constitució i les lleis aprovades pel Consell General. La propietat privada és un dret reconegut i protegit, però subjecte a les normatives urbanístiques de cada Comú (ajuntament) i a les lleis de caràcter estatal.

En els darrers anys, el Govern d’Andorra ha implementat mesures per regular la inversió estrangera i l’ús dels habitatges (com la limitació temporal de llicències d’ús turístic o la creació de tributs sobre habitatges buits). És fonamental entendre que la compra d’un immoble no atorga automàticament el dret de residència, tot i que és un factor que facilita certs tràmits administratius.

Requisits segons el perfil del comprador

El procés varia significativament si el comprador és resident fiscal al país o si es tracta d’un inversor estranger.

1. Residents a Andorra

Es consideren residents aquelles persones que disposen d’una autorització de residència i treball (o residència sense activitat lucrativa) i que viuen al país més de 183 dies l’any. Per a ells, el procés de compra és directe i no requereix autoritzacions especials d’inversió.

2. No residents i inversió estrangera

D’acord amb la Llei 10/2012 d’inversió estrangera al Principat d’Andorra, les persones físiques o jurídiques no residents han de sol·licitar una autorització prèvia al Govern abans d’adquirir un bé immoble. Aquest tràmit té com a objectiu supervisar l’origen dels fons i assegurar que l’operació compleix amb els estàndards internacionals de transparència.

  • Codi de l’inversor: Cal obtenir un Número de Registre Tributari (NRT) especial per a no residents.
  • Autorització administrativa: El termini de resposta sol oscil·lar entre les 4 i les 8 setmanes, segons el volum de sol·licituds a l’administració.

El procés de compra: de la reserva a l’escriptura

El sistema andorrà garanteix la seguretat de l’operació mitjançant la intervenció obligatòria d’un notari públic.

Fase 1: La reserva i el contracte d’arres

Un cop escollit l’immoble, se signa un contracte privat d’arres. En aquest document es fixen el preu, el termini per a l’escriptura i les condicions suspensives (com l’obtenció de la hipoteca o de l’autorització d’inversió estrangera). El comprador sol lliurar un 10% del preu com a garantia.

Fase 2: Preparació notarial

El notari és l’encarregat de verificar la titularitat de l’immoble i que aquest estigui lliure de càrregues. El venedor ha de lliurar obligatòriament el Certificat d’Habitabilitat (que garanteix que l’habitatge compleix les condicions tècniques per ser habitat) i el certificat de situació tributària amb el Comú.

Fase 3: Signatura de l’escriptura pública

L’acte final es realitza a la notaria amb la lectura i signatura de l’escriptura. En aquest moment es realitza el pagament restant i el notari reté els imports necessaris per liquidar els impostos corresponents abans d’inscriure la propietat al Registre de Propietats.

Fiscalitat i despeses associades a l’adquisició

A diferència d’altres jurisdiccions, Andorra manté una pressió fiscal competitiva, però és vital conèixer els tributs vigents segons la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP).

  • Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP): S’aplica sobre el valor real de l’immoble. Una part és recaptada pel Govern i l’altra pel Comú de la parròquia on es troba l’habitatge.
  • Honoraris notarials: Estan fixats per llei mitjançant aranzels que depenen del valor de la propietat.
  • Despeses bancàries: Si es requereix finançament, cal preveure les despeses d’obertura de la hipoteca i la taxació oficial de l’immoble.

És important destacar que, en cas de compravenda d’obra nova, en lloc de l’ITP es pot aplicar l’IGI (Impost General Indirecte), l’equivalent andorrà a l’IVA.

Anàlisi de les zones: on comprar segons l’objectiu

Andorra es divideix en set parròquies, cadascuna amb un perfil de mercat diferenciat:

  • Andorra la Vella i Escaldes-Engordany: El centre neuràlgic. Ideal per a qui busca proximitat a serveis, oficines i habitatges d’alt standing en torres d’obra nova.
  • La Massana i Ordino: Zones residencials amb gran demanda per part de famílies i residents internacionals que busquen xalets i contacte amb la natura. Ordino és reconeguda per la seva preservació arquitectònica.
  • Canillo i Encamp: Parròquies amb una forta orientació al sector de l’esquí (Grandvalira). Són zones estratègiques per a la inversió en segones residències.
  • Sant Julià de Lòria: Ofereix un clima més suau i preus sovint més competitius, sent la porta d’entrada des d’Espanya.

Seguretat jurídica i «due diligence» immobiliària

Abans de qualsevol desemborsament, recomanem realitzar una verificació tècnica i jurídica de l’immoble. Això inclou:

  • Verificar que no existeixen expedients sancionadors urbanístics oberts.
  • Comprovar que l’immoble està al corrent de pagament de les quotes de comunitat i de les taxes comunals (foc i lloc, higiene).
  • En el cas de terrenys o bordes per rehabilitar, confirmar la classificació del sòl segons el POUP (Pla d’Ordenació i Urbanisme Parroquial) corresponent.

Preguntes freqüents (FAQs)

És obligatori obrir un compte bancari a Andorra per comprar un habitatge?
Sí. Per a la signatura de l’escriptura pública, els fons han de provenir d’una entitat bancària andorrana per complir amb la normativa de prevenció de blanqueig de capitals. El procés d’obertura de compte pot trigar diverses setmanes a causa del rigorós «compliance».

Puc llogar el meu habitatge a turistes un cop comprat?
L’activitat d’apartaments turístics està regulada per la Llei de l’allotjament turístic. Actualment, existeixen moratòries i restriccions en certes zones i tipologies d’edificis. Cal consultar la normativa específica de cada Comú abans de la compra si aquest és l’objectiu principal.

Què passa si el Govern denega la meva sol·licitud d’inversió estrangera?
Si el contracte d’arres s’ha redactat correctament, la denegació de l’autorització administrativa actua com una condició suspensiva, permetent al comprador recuperar el dipòsit lliurat sense penalització.

Fonts consultades

  • Llei 10/2012, del 21 de juny, d’inversió estrangera al Principat d’Andorra.
  • Llei de l’impost sobre les transmissions patrimonials immobiliàries (ITP).
  • Codi de l’Administració i normatives dels Comuns sobre urbanisme.
  • Butlletí Oficial del Principat d’Andorra (BOPA).

Enllaços interns d’interès:

Busques pis a Andorra? Visita pisos.ad

Descobreix-ho

Articles relacionats