Última revisió: juliol 2026
Fiscalitat immobiliària a Andorra: impostos per a compradors, venedors i propietaris
Andorra és reconeguda internacionalment per oferir un marc fiscal competitiu i homologat amb els estàndards de l’OCDE. En l’àmbit immobiliari, aquesta fiscalitat es tradueix en una pressió tributària moderada si es compara amb els països de l’entorn, però amb regles molt clares destinades a evitar l’especulació i a garantir la sostenibilitat del model de país. Entendre com tributa la compra, la tinença i la venda d’un immoble és essencial per a qualsevol planificació patrimonial al Principat.
Índex de continguts
- Impostos en l’adquisició: ITP vs IGI
- Impostos en la venda: la plusvàlua immobiliària
- Taxes comunals i tinença de propietat
- Fiscalitat dels rendiments del lloguer (IRPF)
- L’absència d’impostos sobre el patrimoni i successions
- Convenis per evitar la doble imposició (CDI)
- Preguntes freqüents (FAQs)
- Fonts consultades
Impostos en l’adquisició: ITP vs IGI
Segons la naturalesa de l’immoble i de qui realitza la transmissió, el comprador haurà de fer front a un dels següents impostos, mai a tots dos simultàniament.
1. Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
S’aplica generalment a les transmissions d’immobles de «segona mà» entre particulars. El tipus impositiu global és del 4%, el qual es divideix en dues parts: un 1% que percep el Govern d’Andorra i un 3% que percep el Comú de la parròquia on es troba la propietat.
2. Impost General Indirecte (IGI)
En el cas d’habitatges d’obra nova o quan el venedor és un professional immobiliari (promotor), l’operació està subjecta a l’IGI (l’equivalent a l’IVA). El tipus general és del 4,5%. És important verificar si l’operació està subjecta a IGI o ITP, ja que la liquidació i els terminis varien.
Impostos en la venda: la plusvàlua immobiliària
El venedor d’un immoble a Andorra ha de tributar per l’increment de valor patrimonial obtingut. Aquest impost, anomenat Impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, té una estructura degressiva única.
L’objectiu d’aquesta degressivitat és penalitzar les operacions purament especulatives de compra i venda ràpida. Com més temps es manté la propietat, menor és el percentatge a pagar sobre el benefici. Després d’un període de tinença de 10 anys, la transmissió queda exempta de tributar per aquest concepte.
Retenció per a no residents: Com s’ha esmentat en guies anteriors, si el venedor no resideix fiscalment a Andorra, el notari retindrà un 5% del valor total de la venda com a pagament a compte d’aquest impost.
Taxes comunals i tinença de propietat
A diferència de països com Espanya (amb l’IBI) o França (amb la Taxe Foncière), Andorra no té un impost sobre la propietat d’elevada quantia. No obstant això, els propietaris han de satisfer anualment unes taxes als Comuns (administracions locals):
- Taxa d’higiene i enllumenat: Cobreix els serveis de neteja de la via pública i manteniment.
- Impost sobre els rendiments arrendataris: Un petit percentatge sobre el valor del lloguer (si l’immoble està arrendat) que recapta el Comú.
- Foc i lloc: Una taxa tradicional que paguen els residents d’entre 18 i 65 anys per viure a la parròquia.
Aquestes taxes solen sumar imports molt moderats, sovint per sota dels 200-300 euros anuals per a un habitatge estàndard.
Fiscalitat dels rendiments del lloguer (IRPF)
Si sou propietaris d’un immoble a Andorra i el teniu llogat, els ingressos obtinguts es consideren rendiments del capital immobiliari i han de tributar en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF).
- El tipus impositiu màxim de l’IRPF a Andorra és del 10%.
- Existeix un mínim exempt (actualment de 24.000 € anuals per a rendes del treball, però amb regles específiques per a rendes del capital).
- Es poden deduir les despeses necessàries per a l’obtenció del lloguer (assegurances, reparacions, interessos d’hipoteca, etc.).
L’absència d’impostos sobre el patrimoni i successions
Un dels grans pilars de l’atractiu andorrà és el que no existeix en el seu sistema fiscal:
- Impost sobre el Patrimoni: No existeix cap tribut que gravi la tinença de béns pel simple fet de posseir-los.
- Impost sobre Successions i Donacions: No hi ha impostos sobre les herències entre familiars directes (ascendents, descendents i cònjuges). Això facilita enormement el relleu generacional de les propietats immobiliàries.
Convenis per evitar la doble imposició (CDI)
Andorra ha signat convenis amb nombrosos països (incloent-hi Espanya, França, Portugal i Luxemburg, entre d’altres) per evitar que un mateix rendiment tributi dues vegades. Això és especialment rellevant per a inversors estrangers que posseeixen propietats al Principat, ja que permet clarificar on i com s’han de declarar els beneficis o les rendes obtingudes.
Preguntes freqüents (FAQs)
He de pagar impostos a Andorra si tinc un pis buit?
Recentment, s’han aprovat normatives que graven els habitatges que romanen desocupats sense causa justificada durant un període prolongat. L’objectiu és incentivar la sortida d’aquests immobles al mercat de lloguer residencial.
Si compro un terreny i construeixo, quins impostos pago?
L’adquisició del terreny sol tributar per ITP (si és entre particulars) o IGI (si és d’una empresa). La construcció posterior estarà subjecta a l’IGI (4,5%) sobre les certificacions d’obra i a les taxes de llicència urbanística del Comú corresponent.
Com tributen les societats que inverteixen en immobles?
Les societats andorranes tributen a l’Impost sobre Societats (IS) amb un tipus general del 10%. No obstant això, la fiscalitat immobiliària per a empreses té particularitats en la deducció de despeses i amortitzacions que requereixen un assessorament comptable especialitzat.
Fonts consultades
- Llei 94/2010, del 29 de desembre, de l’impost sobre les transmissions patrimonials immobiliàries.
- Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte (IGI).
- Llei 5/2014, del 24 d’abril, de l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF).
- Convenis per evitar la doble imposició publicats pel Ministeri de Finances d’Andorra.
Enllaços interns d’interès:
- Consulta com afecta la fiscalitat en el procés de compra d’un habitatge.
- Si ets venedor, aprofundeix en el càlcul de la plusvàlua immobiliària.
- Ets inversor? Mira la nostra guia sobre com invertir en immobiliari a Andorra.
La fiscalitat és un camp complex i subjecte a canvis legislatius. Per a una anàlisi detallada del seu cas particular, especialment en operacions de gran volum o estructures societàries, li recomanem consultar amb un assessor fiscal col·legiat a Andorra.