La compravenda immobiliària va recuperar intensitat a Andorra durant el 2025. Les dades oficials mostren un augment interanual del 35,3% en el nombre total de transaccions i del 37,3% en els béns immobles transmesos.
Aquesta evolució dibuixa un mercat molt més actiu que el de l’any anterior. La comparació, però, està condicionada pels canvis normatius aplicats a la inversió estrangera des del 2023.
Els residents lideren les adquisicions
Malgrat l’acceleració general de l’activitat, el comprador resident continua ocupant una posició central. Les persones físiques residents van efectuar el 75,1% de totes les adquisicions immobiliàries registrades durant el 2025.
La mateixa tendència s’observa entre les persones jurídiques: el 70% de les compres empresarials van correspondre a societats constituïdes íntegrament per residents. En canvi, les empreses amb una participació resident inferior al 50% van representar el 19,4%.
Per tant, les xifres no permeten atribuir el creixement de la compravenda exclusivament a la demanda exterior. En volum d’operacions, el mercat continua pivotant principalment sobre compradors establerts al país.
Per què augmenten tant les compres de no residents?
Les adquisicions de persones no residents van créixer un 100,3% respecte del 2024. Aquest percentatge s’ha d’interpretar amb cautela, perquè la base de comparació estava afectada per la suspensió transitòria de la inversió estrangera immobiliària.
La moratòria va estar vigent des del tercer trimestre del 2023 fins a l’entrada en vigor de la Llei 3/2024, que va crear l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària. El descens excepcional d’operacions durant aquell període fa que la recuperació posterior presenti variacions percentuals molt elevades.
Així, el repunt del 2025 reflecteix en part la normalització de l’activitat sota un nou marc fiscal, i no necessàriament un canvi estructural en el perfil dels compradors.
Què indiquen les primeres dades del 2026?
La informació oficial disponible per al primer trimestre del 2026 aporta un primer senyal de moderació en el segment sotmès al règim d’inversió estrangera immobiliària.
Entre gener i març es van comptabilitzar 195 operacions immobiliàries estrangeres autoritzades, davant de les 209 del mateix trimestre del 2025. L’import agregat, en canvi, va passar de 111,4 a 134,3 milions d’euros.
Això representa aproximadament un 6,7% menys d’operacions autoritzades, però un 20,6% més d’import. Aquesta combinació suggereix un valor mitjà superior de les autoritzacions, sense que es pugui extrapolar aquesta tendència a totes les compravendes del país.
Autorització no significa compravenda tancada
Cal diferenciar les autoritzacions d’inversió estrangera de les transmissions immobiliàries formalitzades. L’autorització administrativa concedeix un termini per completar l’operació, però una part dels expedients pot no arribar a materialitzar-se davant de notari.
Per aquest motiu, les dades trimestrals d’inversió estrangera funcionen com un indicador avançat d’una part del mercat, però no substitueixen l’estadística completa de compravendes.
L’activitat també es reflecteix en la recaptació
La intensificació de les operacions va tenir un impacte fiscal visible. La recaptació de l’impost sobre transmissions patrimonials va arribar als 17,7 milions d’euros el 2025, un 52,4% més que l’any anterior.
Paral·lelament, l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària va generar 19,2 milions d’euros i la recaptació vinculada a les plusvàlues immobiliàries va assolir els 39,3 milions. Aquestes dades reforcen la lectura d’un exercici amb un volum elevat d’activitat.
Què implica per a compradors i venedors?
Per als propietaris que estudien vendre, l’augment de transaccions indica que durant el 2025 hi va haver més capacitat del mercat per absorbir immobles. Tanmateix, una major activitat no permet concloure automàticament que tots els preus hagin evolucionat de la mateixa manera.
Per als compradors, les dades confirmen una competència significativa, però també mostren que la demanda resident conserva un pes majoritari. El programa públic d’accés al primer habitatge havia arribat a 32 avals aprovats el 15 de juliol del 2026, una xifra encara limitada en comparació amb el conjunt del mercat.
Un mercat actiu, però condicionat per la regulació
El balanç disponible descriu un mercat andorrà clarament més dinàmic el 2025, amb creixements de dos dígits i protagonisme dels residents. Les xifres del primer trimestre del 2026 apunten a menys autoritzacions immobiliàries estrangeres, tot i que associades a un import més elevat.
La lectura dels pròxims trimestres haurà de separar l’evolució real de la compravenda dels efectes de base provocats per la moratòria i pels successius canvis fiscals. Les estadístiques de transmissions formalitzades continuaran sent la referència principal per confirmar si l’activitat manté el ritme.