Comprar un habitatge de segona mà a Andorra està subjecte, amb caràcter general, a l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries (ITP). El tipus aplicable és del 4%: un 1% correspon al Govern i un 3% als comuns.
La normativa preveu, però, una exempció total o parcial per a determinades persones que compren el seu primer habitatge habitual i permanent. La Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, va modificar les condicions d’aquest benefici fiscal.
Qui pot demanar l’exempció de l’ITP?
La persona adquirent ha de ser una persona física. Si té nacionalitat andorrana, ha d’acreditar la residència efectiva al Principat. Si és estrangera, ha de justificar almenys cinc anys de residència legal, permanent i continuada a Andorra durant els darrers deu anys.
També ha de tractar-se de la seva primera adquisició d’un habitatge, que s’ha de destinar a residència habitual i permanent. El concepte pot incloure fins a dos aparcaments i un traster quan s’adquireixin conjuntament amb l’habitatge.
Finalment, els adquirents no poden tenir deutes pendents amb l’Administració general.
Límits d’ingressos i preu de l’habitatge
Els ingressos anuals no poden superar quatre vegades el salari mínim mensual anualitzat quan hi ha un sol adquirent, ni sis vegades quan n’hi ha més d’un.
El salari mínim mensual es va fixar en 1.568,67 euros amb efectes des de l’1 de juliol del 2026. Aplicant-hi la fórmula prevista per a l’exempció, el límit anual és de 75.296,16 euros per a un únic adquirent i de 112.944,24 euros quan hi ha diversos adquirents.
Aquests imports s’incrementen un 20% si l’adquirent, un familiar o una persona al seu càrrec que hi convisqui té una discapacitat reconeguda. Com que els llindars depenen del salari mínim vigent, convé confirmar l’import aplicable amb el Departament de Tributs i de Fronteres en el moment de presentar la petició.
El valor de l’habitatge no pot superar els 600.000 euros. Si la compra conjunta d’aparcaments o traster fa superar aquesta xifra, l’exempció es pot aplicar fins al límit establert. El topall també augmenta un 20% en els supòsits de discapacitat previstos per la normativa.
Quin estalvi fiscal pot representar?
Amb un tipus ordinari de l’ITP del 4%, una compra de 400.000 euros generaria una quota de 16.000 euros si no fos aplicable cap exempció. En un habitatge de 600.000 euros, l’import arribaria als 24.000 euros.
L’estalvi efectiu dependrà de la resolució administrativa i de si l’exempció cobreix la totalitat o només una part de la base de tributació.
La sol·licitud s’ha de fer abans de l’escriptura
La petició s’ha de presentar al Servei de Tràmits abans de formalitzar la transmissió. No és suficient complir els requisits: cal haver obtingut una resolució favorable de l’Administració abans de signar l’escriptura notarial.
La documentació requerida inclou, entre altres justificants, la identificació dels adquirents, el certificat de residència del comú, una declaració jurada sobre el primer habitatge i els ingressos, una taxació pericial de les unitats immobiliàries i la documentació econòmica dels dotze mesos anteriors.
Els treballadors assalariats han d’aportar l’extracte de punts de vellesa de la CASS. Per als no assalariats es demanen justificants d’ingressos, extractes bancaris i certificacions de les entitats bancàries del Principat.
Obligacions després de comprar
L’habitatge s’ha d’ocupar durant els sis primers mesos posteriors a l’adquisició. En el termini de set mesos des de la compra, cal presentar una còpia simple de l’escriptura i un certificat comunal de convivència que acrediti la inscripció al domicili.
Durant els quatre anys posteriors a l’ocupació, els beneficiaris han d’acreditar anualment que l’immoble continua sent la seva residència habitual i permanent. Per fer-ho, l’Administració demana el certificat de residència i rebuts de subministraments com electricitat, aigua o telèfon.
L’incompliment d’aquestes obligacions pot comportar la retirada de l’exempció i la reclamació de l’impost que no es va pagar, juntament amb els interessos legals corresponents.
Una gestió que cal anticipar
L’exempció de l’ITP pot reduir de manera significativa les despeses inicials d’una compra immobiliària, però no s’aplica automàticament. Abans de comprometre una data d’escriptura, és recomanable revisar els ingressos de tots els adquirents, comprovar el valor conjunt de l’habitatge i els annexos, reunir la documentació i disposar de la resolució administrativa favorable.
Fonts consultades
- Govern d’Andorra: requisits de l’exempció de l’ITP
- Govern d’Andorra: procediment per sol·licitar l’exempció
- Govern d’Andorra: tràmits posteriors a l’adquisició
- Govern d’Andorra: fet generador i tipus de gravamen de l’ITP
- Govern d’Andorra: salari mínim vigent des de l’1 de juliol del 2026
- Consell General: tramitació i vigència de la Llei 5/2025