Última revisió: juliol 2026

Vendre un habitatge a Andorra: guia completa sobre el procés, la fiscalitat i els requisits legals

Vendre una propietat al Principat d’Andorra és una operació que, tot i semblar purament comercial, comporta una sèrie d’obligacions administratives i fiscals que el venedor ha de preveure amb antelació. Des de la preparació de la cèdula d’habitabilitat fins al càlcul de l’impost sobre les plusvàlues, cada pas està regulat per garantir la transparència del mercat immobiliari andorrà. Aquesta guia detalla tot el que cal saber per tancar una venda amb èxit i sense contratemps d’última hora.

Índex de continguts

• Documentació obligatòria per vendre
• El Certificat d’Eficiència Energètica (CEE)
• L’Impost sobre les Plusvàlues Immobiliàries
• Retencions per a venedors no residents
• Despeses derivades de la venda
• El paper del notari en la transmissió
• Preguntes freqüents (FAQs)
• Fonts consultades

Documentació obligatòria per vendre

Abans de posar l’immoble al mercat o, com a molt tard, abans de signar qualsevol compromís de venda, el propietari ha de tenir en ordre la següent documentació:

• Escriptura de propietat: El títol original que l’acredita com a propietari legítim, degudament inscrit al Registre de Propietats.
• Cèdula d’habitabilitat vigent: Document expedit pel Ministeri d’Urbanisme que certifica que l’habitatge compleix les condicions tècniques per ser habitat. Si ha caducat (té una vigència de 10 anys), caldrà que un arquitecte tècnic realitzi una nova inspecció.
• Certificat de situació tributària: Un document emès pel Comú de la parròquia que confirma que el propietari està al corrent de pagament de les taxes comunals.
• Certificat de la comunitat de propietaris: En cas de pisos o adossats, el secretari de la comunitat ha de certificar que no hi ha deutes pendents ni derrames aprovades.

El Certificat d’Eficiència Energètica (CEE)

D’acord amb la normativa vigent sobre l’edificació i l’eficiència energètica, és obligatori que qualsevol habitatge que es posi a la venda disposi d’una etiqueta energètica. Aquest certificat avalua el consum d’energia i les emissions de CO2 de l’immoble.

Aquest document no només és un requisit legal per a l’escriptura pública, sinó que s’ha convertit en un element de valoració per al comprador, especialment en un context on el cost de l’energia i la sostenibilitat són factors clau en la decisió de compra.

L’Impost sobre les Plusvàlues Immobiliàries

L’impost més rellevant per al venedor és l’Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries. Aquest tribut grava l’increment de valor que ha experimentat l’immoble des del moment de la seva adquisició fins a la seva venda.

La característica principal d’aquest impost a Andorra és el seu caràcter degressiu. Això significa que el tipus impositiu disminueix a mesura que augmenta el temps que el propietari ha mantingut l’immoble en el seu patrimoni:

• Si la venda es produeix en els primers anys després de la compra, el tipus és més elevat per desincentivar l’especulació a curt termini.
• A partir d’un determinat nombre d’anys de tinença (actualment fixat en 10 anys segons la normativa general), la venda queda exempta d’aquest impost.

Nota important: Existeixen exempcions específiques, com per exemple quan el producte de la venda es reinverteix en l’adquisició d’un altre habitatge que hagi de constituir la residència principal i permanent del venedor al Principat, sota determinades condicions legals.

Retencions per a venedors no residents

Si el venedor no és resident fiscal a Andorra, el procés té una particularitat financera important. En el moment de la signatura de l’escriptura, el notari està obligat per llei a retenir un percentatge del preu total de la venda (habitualment el 5%).

Aquesta retenció es diposita al Ministeri de Finances com a garantia per al pagament de l’impost de plusvàlua. Un cop calculat l’impost real i verificat que no hi ha altres deutes tributaris, l’administració retorna la diferència al venedor en un termini que pot variar segons la complexitat de l’expedient.

Despeses derivades de la venda

A banda dels impostos, el venedor ha d’assumir certs costos operatius:

• Honoraris de la immobiliària: Si s’ha contractat un professional per a la comercialització, aquests honoraris solen ser un percentatge sobre el preu final de venda.
• Cancel·lació de càrregues: Si l’immoble té una hipoteca vigent, el venedor ha de fer-se càrrec de les despeses de cancel·lació administrativa i notarial de la mateixa.
• Cost dels certificats: El pagament de l’arquitecte per la cèdula d’habitabilitat i el certificat energètic.

El paper del notari en la transmissió

A Andorra, el notari no és un simple testimoni, sinó un funcionari que garanteix la legalitat de tot el procés. El seu paper inclou:

1. Verificar la identitat i poders de les parts.
2. Comprovar l’estat de càrregues de l’immoble al Registre.
3. Assegurar que els mitjans de pagament compleixen la normativa de prevenció de blanqueig de capitals.
4. Liquidar les retencions i impostos corresponents davant l’administració.

Preguntes freqüents (FAQs)

Puc vendre un pis si encara estic pagant la hipoteca?
Sí, és perfectament possible. En el mateix acte de la venda davant notari, es procedeix a la cancel·lació del deute amb el banc. El comprador lliura la part corresponent al banc per liquidar el préstec i la resta al venedor.

Quant de temps triga l’administració a retornar la retenció del 5% als no residents?
El termini legal pot variar, però sol oscil·lar entre els 3 i els 6 mesos, sempre que tota la documentació estigui correcta i s’hagi presentat la declaració de l’impost de plusvàlua corresponent.

Què passa si venc per un preu inferior al que vaig comprar?
En aquest cas, no hi ha increment de patrimoni i, per tant, no es merita l’Impost sobre les Plusvàlues. No obstant això, cal presentar la declaració igualment per justificar la pèrdua patrimonial i, en cas de no residents, sol·licitar la devolució total de la retenció.

Fonts consultades

• Llei 21/2006, del 15 de desembre, de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries.
• Llei 16/2012, del 31 de maig, sobre el règim de les llicències d’