El preu anunciat d’un habitatge no representa necessàriament tots els diners que caldrà aportar per completar-ne la compra. Abans de signar una reserva o unes arres, és convenient preparar un pressupost que inclogui els impostos, la notaria i els possibles costos de finançament i revisió de l’immoble.
La factura final depèn principalment de la naturalesa de l’operació, de la situació del comprador, de si es tracta del primer habitatge habitual i de si l’adquisició té la consideració legal d’inversió estrangera.
L’ITP: el principal impost en moltes compravendes
L’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, conegut com a ITP, grava les transmissions oneroses de béns immobles i la constitució o cessió de determinats drets reals.
El tipus general és del 4%: un 1% correspon a l’Administració general i un 3% als comuns. Quan la compravenda s’atorga en escriptura pública, la base coincideix inicialment amb el valor declarat a l’escriptura, sens perjudici que l’Administració el pugui comprovar.
Exemple orientatiu
En una operació subjecta a ITP per un habitatge de 400.000 euros, la quota general seria de 16.000 euros:
- Preu de compra: 400.000 euros.
- ITP al 4%: 16.000 euros.
- Subtotal abans de notaria, finançament i altres serveis: 416.000 euros.
Aquest càlcul no és aplicable automàticament a totes les operacions. Cal confirmar amb la notaria o amb un assessor fiscal si la transmissió està subjecta a ITP, a IGI o a un règim particular. No s’han de sumar l’ITP i l’IGI sense haver determinat abans la tributació concreta de la venda.
Exempció de l’ITP per al primer habitatge habitual
Les persones físiques que adquireixen el seu primer habitatge habitual i permanent poden sol·licitar una exempció total o parcial de l’ITP si compleixen les condicions legals. La resolució favorable s’ha d’obtenir abans de l’atorgament de l’escriptura notarial.
Entre els requisits vigents consultats hi ha els següents:
- Ser una persona física.
- Tenir nacionalitat andorrana i residència efectiva al país o, si s’és estranger, acreditar almenys cinc anys de residència legal, permanent i continuada durant els darrers deu anys.
- Destinar l’immoble a primera adquisició d’habitatge habitual i permanent.
- No superar els límits d’ingressos establerts legalment.
- Que el valor de l’habitatge no superi els 600.000 euros, amb les particularitats previstes per als annexos i les situacions de discapacitat.
- No tenir deutes pendents amb l’Administració general.
El concepte d’habitatge pot incloure fins a dos aparcaments i un traster quan s’adquireixen conjuntament. Els límits d’ingressos estan vinculats al salari mínim i, per tant, s’han de comprovar de nou en el moment de presentar la sol·licitud.
Després de la compra, la persona beneficiària ha d’acreditar l’ocupació i el manteniment de l’habitatge com a residència habitual dins dels terminis previstos. L’incompliment pot comportar la pèrdua del benefici fiscal.
Impost sobre la inversió estrangera immobiliària
Si l’adquisició té la consideració legal d’inversió estrangera immobiliària, pot quedar subjecta a un impost addicional. La Llei 2/2026, publicada el 12 de febrer i vigent des del 13 de febrer del 2026, va modificar-ne els tipus.
El Govern informa que el gravamen és del 6% per al primer immoble i del 10% per a la resta. La normativa també preveu supòsits d’exempció, que s’han d’acreditar davant del notari o del Departament de Tributs i de Fronteres, segons el cas.
Per exemple, si una compra de 400.000 euros qualifica com a primera inversió estrangera immobiliària i no està exempta, aquest impost representaria 24.000 euros. La quantitat s’afegiria als altres tributs i costos que corresponguin a l’operació.
La qualificació d’inversió estrangera depèn de la residència, l’antiguitat, la titularitat i, en el cas de societats, de la composició del capital o dels drets de vot. Per això és imprescindible verificar-la abans de formalitzar cap compromís econòmic.
Notaria i formalització de la compra
La transmissió immobiliària comporta la preparació i l’atorgament de l’escriptura pública. L’import notarial no és un percentatge únic que es pugui aplicar indistintament a totes les operacions: varia segons el valor, el nombre de documents, les còpies i la complexitat de l’expedient.
El comprador ha de demanar una provisió o estimació individualitzada a la notaria. El Govern considera que la despesa notarial assumida per l’adquirent forma part de les despeses originades per l’adquisició de l’habitatge habitual a l’efecte de la reducció corresponent en l’IRPF, sempre que es compleixin les condicions aplicables.
Costos vinculats a la hipoteca
Quan la compra es finança, el pressupost també ha de preveure les condicions concretes de l’entitat bancària. Poden existir costos relacionats amb la valoració de l’immoble, la formalització del préstec, els productes vinculats o les assegurances.
No hi ha una xifra universal: cal comparar la informació precontractual de cada oferta, el tipus d’interès, les comissions, el cost total del crèdit i les obligacions associades. També convé distingir clarament entre les despeses pròpies de la compravenda i les derivades del finançament.
Les persones que compleixin els requisits poden estudiar el Programa d’accés al primer habitatge. El programa permet l’aval públic del préstec i la subvenció dels interessos durant els primers set anys, per a habitatges de fins a 600.000 euros. Això no elimina automàticament els impostos ni totes les despeses de formalització.
Altres costos que convé reservar
Encara que no siguin impostos obligatoris en tots els casos, una compra pot generar altres desemborsaments:
- Assessorament jurídic o fiscal independent.
- Revisió tècnica de l’estat de l’habitatge.
- Taxació requerida per obtenir finançament.
- Assegurances vinculades o recomanades.
- Reformes, mobiliari, mudança i altes o canvis de titularitat dels subministraments.
- Quotes comunitàries i possibles derrames posteriors a la compra.
Abans de signar, és recomanable demanar documentació sobre els deutes de comunitat, les derrames aprovades, la situació urbanística i les càrregues que puguin afectar la finca.
Com preparar un pressupost realista
El càlcul s’ha de fer en quatre blocs: preu de l’immoble, tributació de la transmissió, formalització notarial i finançament. Si el comprador pot optar a una exempció d’ITP o si l’operació pot ser una inversió estrangera, la comprovació s’ha de fer abans de les arres i, en tot cas, abans de l’escriptura.
Com a regla de prudència, no s’hauria de comprometre tot l’estalvi disponible al pagament de l’entrada. Cal conservar liquiditat per als impostos, la notaria i les despeses variables, i obtenir pressupostos individualitzats perquè cada operació pot tenir un tractament diferent.
Fonts consultades
- Govern d’Andorra: què grava l’ITP i quin és el tipus de gravamen
- Govern d’Andorra: exempció de l’ITP per al primer habitatge
- Govern d’Andorra: tràmits posteriors a l’adquisició amb exempció
- Govern d’Andorra: actualització de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària
- Consell General: Llei 2/2026, de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible
- Govern d’Andorra: tractament de la despesa notarial de l’habitatge habitual
- Govern d’Andorra: Programa d’accés al primer habitatge